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“洪荒之力”调控稳住楼市 专家:要标本兼治

来源:本站原创
2016/12/28 15:57:18



  2016年,本来说好的去库存,“友谊的小船说翻就翻”了。面对“暴涨惊人”的房价,众多买房者和换房者“蓝瘦香菇”。今年的十一黄金周成为名副其实的“调控周”,各地政府以“洪荒之力”调控房价。在年底中央经济工作会上的一句“房子是用来住的,不是炒的”,势必令楼市从不理性向常识回归。

  2016年,疯狂的房价“稳”住了。住房城乡建设部最近表示,今年住建部一手抓热点城市控房价、防泡沫、防风险,一手抓三四线城市和县城去库存,目前已经取得一定效果。房地产调控领域,坚持分类调控,因城因地施策,强化地方主体责任,热点城市政府出台了限购、限贷、增加土地供应、打击开发商和中介机构违法违规行为等措施。在各方共同努力下,热点城市房地产市场正逐步趋于稳定,社会预期有所转变,市场走势出现积极变化。

  国家统计局数据也佐证了房价开始趋稳,今年10月份、11月份,一线城市和热点二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落,房价走势明显趋稳;全国已竣工的商品房待售面积自今年3月份起,连续9个月下降。

  2016年初之后,房地产市场出现井喷式由一线城市向周边及二线城市波浪式扩散回暖,虽在4月份之后呈现回落调整的迹象,但自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转,房地产市场过热面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。

  发改委强调,当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存,对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨。

  “十一”长假,各地出台针对楼市的调控政策,收紧按揭贷款首付比例成为普遍做法。最典型的,北京的“9·30新政”,首套普通住宅首付比例由30%上调至35%,非普通住宅首付比例由30%调整至40%;二套普通住宅首付比例仍为50%,非普通住宅首付由50%上调到70%。

  作为监管层,央行、银监会、证监会和保险会,先后出台措施,要求严格执行限贷政策,收紧企业发债,规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。

  据统计,对于从国庆期间开始的这一轮楼市调控,各地已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。按照因城施策的原则,11月来,还有上海、天津等超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控的补充政策。

  市场人士认为,短短1个多月三波调控来袭,彰显了各个层面控制楼市过热的决心。万科总裁郁亮说:“一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要,也非常及时。”

  国家统计局最新数据显示,11月商品房销售面积等关键数据全线回落。2016年1-11月份,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。同时,1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。商品房销售额102503亿元,增长37.5%,增速回落3.7个百分点。10月份下半月和上半月15个城市中,7个城市环比价格下降,7个城市环比涨幅在收窄,有一个城市是持平的。到11月末,商品房待售面积69095万平方米,比10月末减少427万平方米。

  “从10月份和11月份房地产价格的数据表现来看,调控应该说取得了初步成效。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对中国经济网记者表示,随着一线城市从严调控的推进,以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧,楼市初现降温迹象。2016年楼市经历了整体上升、局部过热和调整出现的过程。

  2016年,热点城市房价增幅经历了从大幅增长到环比回落的过程。2016年2-9月,全国商品住宅平均销售价格分别为7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米,同比分别增长14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%,涨幅皆超过了2014全年(1.28%)和2015全年(9.11%)水平,其中3月份增幅为最高值,几乎为2015年全年同比增速的两倍。尤其是热点城市房价更是暴涨惊人,可以用“疯狂攀高、迅猛飙升”来形容,4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅更是达到33.9%,创造了历史新高,尽管4月至9月份间涨幅略有收窄,但仍然保持同比增速在29%以上的高位运行。

  进入10月份以后,受政府调控措施的影响,房价增幅环比下落。10月、11月连续两月,百城住宅均价环比上涨幅度均较上月回落,特别是热点城市房价环比下降明显。

  中原地产分析师张大伟同样认为,房地产关键增速数据回落,表明9月底以来推出的住房调控潮显现出明显成效。中原地产研究发现,从市场价格看,多地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价的现象。其中,深圳二手房价连续2个月下调,南京二手房价出现19个月以来首次下调。

  面对密集出台的楼市调控政策,有人担心会否因为“力道过大”导致房价大幅下滑。对此,海通证券首席经济学家李迅雷认为,房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。从政府调控的目标看,所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给,其目的是为了抑制房价过快上涨。因此,在经济稳增长的大目标下,政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨。

  住建部部长陈政高表示,对我国的房地产形势作出预测,要看基本条件。而中国经济长期向好的基本面没有改变,有了这个基本面,房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。

  倪鹏飞认为,本次调控在治本性政策与制度方面存在一定的不足:第一,炒房经济激励机制没有改变;第二,政府内部调控机制有待健全;第三,土地政策不够给力;第四,金融清查没有开展;第五,相应的财税调控政策没有出台;第六,限购政策作用有限。

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为,楼市调控政策还是要强调标本兼治而治本为上。政策调控要跟着制度建设走,政策不仅要“反周期”,还要使政策的作用在制度框架提供长治久安可能的同时,合理区别对待,以一城一策、一城一案方式贯彻供给侧结构性改革的方针。
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