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2016年度全国房地产业十大事件大盘点

来源:本站原创
2016/12/26 9:15:43



    本报讯,12月14日至16日召开的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位;加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  文章来源:上海易居房地产研究院

  事件一:中央首提抑制泡沫·重申建立长效机制

  事件二:20余城房价涨幅大·国庆密集出台严政

  事件三:去库存初见成效·结构差异成新矛盾

  事件四:地王热潮史无前例·抢地大战硝烟弥漫

  事件五:板块轮动效应明显·四小龙领涨惹关注

  事件六:官方发文拟推街区制·打开围墙引争议

  事件七:石榴败走郑州地市·旧改用地规则待完善

  事件八:国企改革与地价倒逼?房企并购热情高涨

  事件九:深圳房价首次下跌·领涨者变身领跌者

  事件十:万科宝能股权大战·险资抢筹优质地产股

  事件一:中央首提抑制泡沫·重申建立长效机制

  事件:12月14日至16日召开的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位;加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。关于抑制泡沫,略作回顾。5月9日《人民日报》采访权威人士时就曾指出,假如搞大力度刺激,必然制造房地产泡沫,这个教训必须汲取。7月26日,中央政治局会议明确落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务,其中要求,降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。10月28日,中央政治局会议再次指出,要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

  评析:2016下半年中央政治局会议多次提到“抑制资产泡沫”,但对于“资产泡沫”并无明确界定,就今年以来的市场来看,资产泡沫既反映在房地产领域,也可能在其他领域中存在,就如5月9日权威人士的讲话,“要让中国的股市、汇市、房地产市场的价格回归理性,回到它的基本功能”。12月的中央经济工作会议首次提出“抑制房地产泡沫”,这说明之前所谓的“抑制资产泡沫”,必定包含房地产泡沫。而且,抑制当前中国的资产泡沫,首当其冲就是抑制房地产泡沫,否则不仅会影响到我国经济增长的稳定,也会给我国金融市场带来较大风险。要想抑制房地产泡沫,一方面,需要短期措施,比如少数城市实施限购、限贷、限价等手段,特别是针对高杠杆推出一系列限制措施,9月底与国庆期间20余城出台调控新政,正是中央抑制房地产泡沫方针的体现;另一方面,还需要长效措施,因此中央经济工作会议重申“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。长效机制最早2013年提出,但近几年进展缓慢,预计未来一两年会加速推进,包括运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。

  事件二:20余城房价涨幅大·国庆密集出台严政

  事件:9月30日北京、天津发布楼市调控新政,其后在短短的国庆期间,全国20余座楼市热点城市纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后,首次出现地方政府集中出台调控政策。显而易见,这是在有关部门统一部署下的一次集体行动,其中北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都这16个房价上涨过快城市,成为重点调控对象。此次热点城市的调控政策,主要包括:限购、限贷、加大土地供应、规范商品房销售监管、整治市场违法行为、加强销售价格监管、严厉打击造谣滋事等。

  评析:2016年全国市场区域分化更加显著,在多数三四线城市急需去库存的同时,20多个城市楼市火爆、房价大涨。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数,从2015年4月至2016年9月,包括北、上、广、深等被重点监控的16个城市,房价涨幅均超过15%,其中深圳、上海、厦门、南京、合肥房价涨幅惊人,分别高达86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。热点城市暴涨的房价和过热的市场情绪,既不利于房地产业健康发展,又不利于经济稳健增长。因此,在中央“分类调控、因城施策”的方针指导下,20余城在国庆期间集中出台新政。其实,地方政策的风向变化,早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先发布“沪九条”——这是此轮房地产周期内第一个收紧型政策的大城市,随后深圳、廊坊、苏州等地跟进出台调控政策。在国庆新政潮后,仍有上海、杭州、成都等出台“补丁”政策,长沙则首次出台新政。截止2016年12月,全国已有至少24个城市出台了50多次调控措施。调控政策出台后,四季度这些热点城市已经开始降温,成交量下滑,房价涨幅缩小或微跌,调控效果正在显现中。

  事件三:去库存初见成效·结构差异成新矛盾

  事件:根据国家统计局数据,截至11月底,全国商品房待售面积为69095万平方米,环比10月末减少427万平方米,连续9个月减少,其中住宅减少比较显著。根据易居(博客)研究院数据,截至2016年11月底,全国35个城市新建商品住宅库存为23580万平方米,环比减少0.6%,同比减少10.6%,同比减少已持续了16个月。在商品房积极去库存的同时,结构分化现象值得关注。相比住宅,商办类物业去库存压力依然很大。为此政策也在积极创新,比如2016年5月4日召开的国务院常务会议提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房的政策思路。

  评析:2015年12月召开的中央经济工作会议,将“去库存”作为2016年经济工作的五大任务之一。上述数据表明,2016年去库存初战告捷,堪称去库存元年。当然,在全国房地产去库存成绩受到肯定的同时,各类结构性的矛盾值得关注。主要体现为三点:一、城市之间的去库存状态有明显的分化现象,其中一线和少数二三线城市的库存明显不足,亟待补库存,而其他二三四线城市库存规模依然偏大;二、不同物业市场的去库存状况有较大差异,住宅项目明显好于商业和办公;三、市区和郊区的去库存状态呈现较大的分化,比如从“9.30”新政后各地调控政策就可看出,部分城市仅针对市区进行了限购,而郊区则采取了较为宽松的购房政策。针对此类结构性矛盾,应该在“分类调控”的思路下继续探索新的解决机制,进而让库存背后的供求关系处于一个更加健康的状态。

  事件四:地王热潮史无前例·抢地大战硝烟弥漫

  事件:自2016年3月份以来,全国土地市场明显回暖,地王数量直线上升。这些地王主要集中在一二线城市中,尤其是上海、南京、苏州、合肥、杭州等城市。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出了7个区域地王;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块刷新了3个区的地王纪录;4月底,合肥出让6宗地块,单日揽金超过110亿元;4月底,厦门总价和单价双料地王产生;8月17日,全国单价地王在上海诞生,融信集团以110.1亿元的成交价格拿下静安区中兴路地块,楼板价突破10万元/平方米,可售部分的楼板价超过14万元/平方米;8月29日,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心配套商业用地,超过此前广州亚运村255亿的全国总价地王,晋升为全国总价新地王。9月份延续土地交易热,全国密集成交了51宗区域单价、总价地王,再创年内新高。

  评析:2016年是中国有史以来地王最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现,持续刺激房地产市场。热点一二线城市土地市场高温难降,面粉贵于面包的案例明显增多。主要原因有四点:一、一二线城市新房销售火爆,导致房企补库存的需求强烈;二、房企投资方向趋同,重点聚焦热点一二线城市,“僧多粥少”的局面进一步加剧了热点城市土拍竞争激烈程度;三、随着中央“供给侧”改革持续推进,央企、国企为了保留房地产业务牌照,在热点一二线城市不惜高价拿地,谋求企业做大做强;四、货币宽松,流动性充裕,企业融资成本处于历史低位,前端融资盛行,金融机构大力支持房企拿地,企业敢于高杠杆、高价拿地。

  事件五:板块轮动效应明显·四小龙领涨惹关注

  事件:2016年全国房地产市场出现一个新名词:四小龙。国家统计局公布的4月70个大中城市新建住宅价格指数,首次出现房价上涨前几名被二线城市包揽的情况,其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4%,分别为5.8%、5.3%和4.4%,而5月份也是这三个城市房价领跑全国。备受关注的苏州因为未在70城样本城市之列而未上榜,但从其它统计数据可知,其房价上涨幅度和南京等城市相当。2016年南京、苏州、厦门和合肥四城房价由于涨幅凶猛,被业内称为楼市“四小龙”。随着这四个城市房价的快速上涨,其他城市也呈现出跟风上涨的态势,比如8月开始郑州、济南、杭州、长沙房价表现抢眼。

  评析:2015年下半年开始,我国房地产市场出现了史无前例的板块轮动现象。2015年二季度深圳房价率先上涨,领跑全国,三季度上海房价发力,四季度北京加速上涨。2016年少数核心二线城市和大都市周边城市房价轮动上涨,其中“四小龙”表现最为抢眼,房价短期涨幅创当地历史之最。主要推手有三个:一是,在资产荒的背景下,大量购房资金进入了热点城市,一线城市房价大涨之后,很多资金流入热点二线城市;二是,受全国房价上涨的影响,同时受到一线城市限购收紧的影响,部分投资者进入核心二线城市购房;三是,此类城市部分核心板块投资价值受到追捧,比如说合肥的滨湖新区、苏州的工业园区等,都成为本轮楼市上涨中的领涨板块。“四小龙”现象惹关注,本质上是房地产板块轮动效应的显现。在因城施策的方针指导下,“四小龙”的政策也较早收紧,在国庆调控潮之前,苏州、南京、合肥、厦门等城市已经开始调控。经历2016年房价暴涨之后,预计2017年“四小龙”的降温幅度也会比其他二线城市明显。

  事件六:官方发文拟推街区制·打开围墙引争议

  事件:2016年2月20日,国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,由九部分组成,提出了城市规划建设管理的总体目标,并部署了一个个破解城市发展难题的“实招”。此次《若干意见》是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。《若干意见》中提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。这一指导性政策的出台,引起了行业的广泛关注和讨论。

  评析:此次《若干意见》中提出不再建封闭小区,主要也是基于当前的城市规划建设管理方面存在着交通拥堵蔓延加重等诸多问题。而街区制是城市建设布局的一种形式,它的特点是住宅与商业、服务业紧密结合,不设围墙,土地私有制国家和我国改革开放早期,大多采用这一方式。街区制的优点在于,增加了公共道路和路网密度,缓解城市交通压力,但也有一些缺点,如居住区的噪音干扰将增加、安全存有隐患、居住舒适度降低等。从城市规划的角度来看,封闭住宅逐步开放是必然趋势,但目前我国城市社区大多以封闭式为主,一旦小区开放,除了会产生上述的缺点外,还会出现诸如小区公共空间的产权问题以及物业管理等问题。此外,单从改造已建成小区来说,一些小区的道路也不具备承担公共交通的条件。因此,推广街区制不宜一刀切,打开已有小区的围墙更应谨慎,要因地制宜、循序渐进,在解决公共交通问题的同时兼顾居住的舒适性。

  事件七:石榴败走郑州地市·旧改用地规则待完善

  事件:2016年12月4日,石榴集团(原K2地产)在官方公众号上发布声明:全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与。对于石榴集团来说,其此前已经缴纳了8个亿的保证金并获得了竞买资格,但在进入郑州市场上依然是困难重重,尤其是此前石榴集团遭遇了一场罕见的“开发商维权大戏”,进而使得管理层在拿地过程中压力较大,相应的城市进入计划也被打乱。事件的导火索是石榴集团此前参与了郑州部分旧改用地的招拍挂。对于郑州本地的地产圈来说,在旧改地块的开发中,开发商一直遵循“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式,一直被本地房企所垄断。但石榴集团参与竞拍以后,打破了此类默认的规则,亦抬高了当地竞拍房企的拿地成本,被当地房企认为是一种搅局行为。对于此类拿地方式是否妥当,业界意见并不统一。

  评析:石榴集团被迫妥协,说明各地土地市场的复杂程度超出外界想象。此类事件说明类似郑州等核心二线城市的土地市场吸引力在不断加大,越来越多的外来资本有意加快进入此类市场,在供地机制出现问题的时候,往往会引起拿地混战。旧改用地,非常复杂,拿地细节值得推敲,包括:房企如何参与一二级土地联动开发、土地管理部门如何明确房企的拿地资格、地方政府如何应对外来房企的拿地诉求、如何增加拿地的公平性和透明度、房企土地项目维权应该如何进行等。在旧改用地的出让方面,需要兼顾各方参与者的利益诉求,以及遵守基本的土地交易规则。对于此类交易规则需要明确,如在土地开发的供应时就应明确竞拍企业的准入条件、房企需要参与保障房建设的比例要求等。只有把此类问题真正解决,相关城市的土地市场才会步入健康有序的发展轨道,塑造一个积极的、开放的、公平的、高效的土地市场。

  事件八:国企改革与地价倒逼?房企并购热情高涨

  事件:2016年地产企业之间的并购动作频频,成功案例也颇多。3月14日,中海宣布收购中信旗下住宅业务,将获取中信分布在国内24个城市的126个项目,建筑面积2352万平米,项目总价值为1096.39亿元。9月18日,融创宣布以137.9亿元收购联想旗下融科智地42个物业项目股权及债权,分布于16个城市,未售面积约730万平方米。11月9日,绿地拟通过股权转让及增资的方式以51.63亿元的代价收购协信远创40%股权。12月5日,中航地产发布公告,将成都航逸、江苏中航等9个资产包以20.3亿元的价格卖给了保利地产。恒大并购了包括嘉凯城、廊坊发展等企业股份,引起行业内较大关注。

  评析:2016年,各大房企将并购作为快速成长、曲线扩张的一个捷径。主要原因有两个:一是地市过热,地价涨幅超过房价涨幅,通过招拍挂市场直接拿地成本太高,开发商被迫通过并购而寻求降低拿地成本;二是随着行业竞争加剧,企业分化明显,部分竞争力较弱的房企寻求撤离。各类房企并购成因存在差异,主要有三类:一、国企改革,上层推动,比如中海并购中信住宅项目;二、民企扩张,降低拿地成本,比如融创并购的诸多项目;三、并购上市公司,获得壳资源,也获得了一个新的发展和转型平台,尤其是一些有产业发展基础或产业用地储备的地产股,更容易受到外来资金的青睐,比如恒大并购廊坊发展。2016年并购案例增多,说明很多大型房企有清晰的发展思路,即“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的现象将延续,在强者恒强、优胜劣汰的行业规则下,并购已成为发现、培育、壮大地产价值的重要渠道。

  事件九:深圳房价首次下跌·领涨者变身领跌者

  事件:一直颇受购房者关注的深圳,在2016年率先出现了房价短期拐点。国家统计局发布的70个大中城市房价数据表明,2016年10月深圳房价环比涨幅首次转负,下跌0.5%,这是自2014年12月以来深圳房价首次下跌,也是一线城市和强二线城市中房价最早下跌的城市。11月深圳房价环比继续下跌。而此前的数据显示,2015年6月,深圳房价环比涨幅为7.2%,创本轮最高值。本轮短周期深圳房价累计涨幅最大。易居研究院监测的数据显示,深圳新建商品住宅成交均价2015年1月为27146元/平方米,2016年11月为61407元/平方米,累计涨幅高达126%,领涨全国。

  评析:本轮房地产短周期上涨过程中,深圳房价经历了两轮大涨,第一轮是2015年二季度,第二轮是2015年11月至2016年3月,其后盘整,量缩价平。从2014年12月至今年2月,深圳房价一直领涨全国,特别是在2015年“3.30”新政后,深圳房价率先暴涨,而当时京沪广刚刚企稳或小涨。但2016年春节之后,深圳涨势趋弱,京沪接棒深圳房价开始暴涨。特别是在“3.25”限购限贷政策出台后,深圳新房成交量缩减,新房存销比也持续拉长,房价环比涨幅收窄。10月4日,深圳调控政策继续升级,促使深圳房价由涨转跌。根据历史经验,新房存销比攀升至12-15个月,是房价由涨转跌的敏感区间,而2016年10月份,深圳新房存销比已逐步增加至13.7个月。2016年前三季度深圳房价收入比约为37倍,位居全国第一,且远大于第二名的上海,偏离了历史合理值,深圳房价已存在短期性泡沫。本轮房地产短周期运行过程中,深圳房价由领涨全国,转为领跌全国,说明一个城市的房价不可能持续大涨,大涨之后,且遭遇政策收紧之后,容易产生大幅波动。

  事件十:万科宝能股权大战·险资抢筹优质地产股

  事件:“万宝之争”,是开端于2015年,高潮于2016年的行业大事。截至2016年11月30日,宝能系通过前海人寿及其他资管计划,前后五次举牌万科,通过自有资金买入、融资融券、收益互换、质押股权、资管计划等手段,共投入440多亿元,持有万科25%的股权,超过华润,成为第一大股东。在宝能系不断举牌增持的过程中,引起了万科与王石(微博 博客)的质疑和反对,从而引发了强烈的社会关注与争论。2016年3月,万科公布与深圳地铁集团重大资产重组的计划方案,曾被市场解读为万科为了抵御宝能而精心设计的毒丸计划;12月万科A发布公告称,董事会同意终止与深圳地铁集团重大资产重组。12月,在监管部门的干预下,宝能态度也出现缓和。

  评析:保险资金抢筹上市房企纯属资本逐利行为。一方面,政策门槛降低。保监会于2015年7月发布通知,允许符合条件的保险公司提高投资蓝筹股比的上限,将投资单一蓝筹股票余额占上季度末总资产的上限提至10%,投资权益类资产的余额占上季度末总资产比例达到上限提到40%。这为险资抢筹和举牌提供了政策空间。另一方面,在2016年闹资产荒的背景下,那些拥有大量土地储备、丰富开发经验、优秀管理团队,以及股权分散的上市房企,具备“低估值”、“高成长”的优势,容易成为险资追求对象,比如万科、金地。然而,值得关注的是,部分险资利用各种融资工具(比如销售万能险)大量低成本融资,同时又大手笔举牌多家上市公司,甚至成为第一大股东(如万科、南玻A等),短期内推高股价,甚至还干扰了上市公司的正常管理。这些异常现象引起了相关部门的关注与警示,12月证监会高层公开痛斥“野蛮收购”,其后采取了整治行动,险资举牌受到约束,动作收敛,“万宝之争”也趋于降温,而万科股价在前期大涨之后,亦出现明显下跌。万宝之争,是我国房地产业与金融业发展过程中的一个标志性事件,既暴露出不同群体之间的利益纷争,又督促着企业股权结构与行业制度进一步予以完善。
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